Impôts sur les revenus locatifs à Chypre : l'essentiel pour une location saisonnière

Tôt ou tard, tout propriétaire qui loue un appartement à Paphos en courte durée se pose la même question : une fois les impôts payés, qu’est-ce qui me reste vraiment ? La réponse honnête dépend de votre pays de résidence fiscale, de ce que rapporte le bien et du fait que Chypre vous considère ou non comme domicilié.

Nous gérons des locations de vacances à Paphos et nous nous asseyons régulièrement avec des propriétaires qui démêlent ce sujet pour la première fois. Voici donc un tour d’horizon simple des impôts sur les revenus locatifs à Chypre en location courte durée : l’impôt sur le revenu, la contribution spéciale à la défense (SDC), la cotisation au système de santé GESY et la TVA, sans oublier la différence entre résidents et non-résidents et les justificatifs à conserver.

Une chose d’abord, et nous y tenons. État : septembre 2026, ceci n’est pas un conseil fiscal. Nous sommes gestionnaires de locations, pas comptables. Ce qui suit reflète ce que nous savons à cette date, et Chypre est en train de mettre en œuvre une réforme fiscale qui peut modifier certains montants. Faites tout vérifier par un conseiller fiscal à Chypre avant de prendre une décision.

Quels impôts s’appliquent aux revenus locatifs à Chypre ?

À Chypre, la règle est simple : les revenus tirés de la location d’un bien situé à Chypre sont imposés à Chypre. Elle vaut pour tout le monde, que vous viviez sur l’île ou non. Pour une location saisonnière, jusqu’à quatre prélèvements peuvent entrer en jeu :

• l’impôt sur le revenu, sur le bénéfice de la location
• la contribution spéciale à la défense (SDC), uniquement pour les résidents également domiciliés à Chypre
• la cotisation GESY au système national de santé, pour les résidents fiscaux chypriotes
• la TVA, dès que le chiffre d’affaires de l’hébergement dépasse un certain seuil

Impôt sur le revenu : progressif, avec un abattement

À Chypre, les revenus locatifs font partie du revenu imposable. Ce n’est pas le loyer brut qui est imposé, mais l’excédent qui reste après déduction des frais liés à la location. Le barème est progressif : jusqu’à un seuil d’exonération d’environ 19 500 € par an, aucun impôt sur le revenu n’est dû ; au-delà, le taux augmente par tranches.

Chypre met en œuvre une réforme fiscale qui touche notamment ce seuil et les tranches. 19 500 €, c’est le montant avec lequel nous avons travaillé, mais il peut changer pour l’année fiscale en cours ou la suivante. À vérifier.

Un exemple chiffré, uniquement pour fixer les idées. Supposons que votre appartement à Kato Paphos se loue 90 € la nuit avec 55 % d’occupation. Cela représente environ 18 000 € de loyers bruts par an. Une fois retirés la commission de gestion, le ménage, les commissions des plateformes, l’assurance et quelques réparations, il reste peut-être 11 000 € d’excédent. Si vous n’avez pas d’autres revenus à Chypre, vous êtes sous le seuil d’exonération. Ces chiffres sont inventés ; les vôtres seront différents.

SDC et GESY : les deux prélèvements des résidents

La contribution spéciale à la défense (Special Defence Contribution, SDC) est un prélèvement chypriote sur certains types de revenus, dont les loyers. Elle ne concerne que les personnes qui sont résidentes fiscales à Chypre et qui y sont aussi domiciliées. Sur les revenus locatifs, elle s’élève à 3 % de 75 % du loyer brut, soit 2,25 % du chiffre d’affaires en pratique. Attention, la base est le loyer brut, pas le bénéfice. Si vous résidez à Chypre mais avez le statut de non-domicilié, vous ne payez pas de SDC. Savoir si c’est votre cas, votre conseiller le détermine à partir de votre origine et du nombre d’années passées sur l’île.

La cotisation au système de santé GESY (GHS, le système national de santé) est de 2,65 % sur les revenus locatifs et s’applique aux résidents fiscaux chypriotes. Contrairement à la SDC, le domicile ne joue ici aucun rôle.

Reprenons l’exemple : 18 000 € de loyers bruts. SDC : 3 % de 13 500 € (les fameux 75 %), soit 405 €. GESY : 2,65 % de 18 000 €, soit 477 €. Les deux ne sont dus que si vous êtes résident (et, pour la SDC, domicilié).

TVA : 9 % sur l’hébergement de courte durée

La location d’habitation de longue durée est exonérée de TVA à Chypre. L’hébergement de voyageurs en courte durée, comme dans un logement meublé indépendant enregistré, est en revanche traité comme de l’hébergement touristique et relève du taux réduit de TVA de 9 %.

L’enregistrement à la TVA devient obligatoire dès que le chiffre d’affaires annuel atteint 15 600 €. En dessous, il est volontaire et peut valoir la peine si vous avez beaucoup de TVA à récupérer sur vos achats. Dans l’exemple ci-dessus (18 000 €), vous seriez au-dessus du seuil, et vos prix sur Airbnb ou Booking.com devraient intégrer ces 9 %. L’enregistrement, les déclarations trimestrielles et les mentions à porter sur les factures relèvent alors eux aussi du conseiller.

Résident ou non : qu’est-ce qui change ?

Si vous êtes résident fiscal à Chypre, vous y déclarez vos revenus mondiaux, revenus locatifs compris. S’y ajoutent le GESY et, si vous êtes domicilié, la SDC.

Si vous ne résidez pas à Chypre, que vous viviez en France, en Allemagne, en Suisse ou ailleurs, vous payez tout de même l’impôt chypriote sur vos revenus locatifs chypriotes, puisque le bien s’y trouve. La SDC et le GESY ne s’appliquent pas. Votre pays de résidence s’intéressera lui aussi à ces revenus, en règle générale.

Les conventions de non-double imposition existent pour que vous ne payiez pas deux fois. Chypre en a conclu une avec l’Allemagne, par exemple, et il en existe également une avec la France (à vérifier avec un conseiller fiscal). En général, le droit d’imposer les revenus immobiliers revient au pays où se trouve le bien, donc à Chypre, et le pays de résidence en tient compte à sa manière ; comment exactement, c’est une question pour un conseiller dans votre pays. Pour les citoyens russes, la situation est plus compliquée : certaines parties de la convention entre Chypre et la Russie sont suspendues depuis 2023. Parlez-en à un conseiller qui connaît les deux côtés avant votre première saison.

Quels frais sont généralement déductibles ?

L’impôt sur le revenu porte sur l’excédent : tout ce que vous pouvez prouver avoir dépensé pour la location le réduit. On y trouve en général :

• la commission du gestionnaire
• le ménage et le linge
• les commissions d’Airbnb, de Booking.com et des plateformes du même type
• les réparations et l’entretien courant
• l’assurance, en particulier la responsabilité civile, de toute façon exigée pour l’enregistrement du logement
• les consommations (eau, électricité) et les charges de copropriété, quand elles sont à votre charge
• l’amortissement du bâtiment et du mobilier, selon les règles appliquées par votre conseiller

Qu’un poste soit déductible dans votre cas, et dans quelle proportion, c’est le droit fiscal chypriote qui en décide, pas cet article. Mais le principe est clair : pas de justificatif, pas de déduction.

Justificatifs, relevés mensuels et comptable

À Chypre, l’année fiscale correspond à l’année civile. Pour que la déclaration de l’an prochain ne tourne pas à la chasse au trésor :

1. Un compte bancaire dédié au bien, pour que rien ne se mélange avec vos dépenses privées.
2. Chaque facture classée en version numérique, avec la date et la mention du bien concerné.
3. Les relevés de versements des plateformes exportés tous les mois. Airbnb et Booking.com y distinguent le chiffre d’affaires brut, les commissions et le montant versé, exactement ce dont le conseiller a besoin.
4. De vraies factures de la part des artisans, même pour de petits montants.

C’est aussi pour cela que le relevé mensuel de votre gestionnaire compte. Les propriétaires qui nous confient leur bien en gestion complète en reçoivent un chaque mois : chiffre d’affaires par réservation, commissions des plateformes, ménage, consommables, réparations avec justificatifs, commission, versement. Douze relevés mis côte à côte, c’est en gros le travail préparatoire de la déclaration. Ils épargnent à votre comptable des heures qu’il vous facturerait sinon, et vous évitent de vous demander en mars à quoi correspondaient les 84 € de juillet.

En bref

• Les revenus locatifs chypriotes sont toujours imposés à Chypre, où que vous viviez.
• L’impôt sur le revenu est progressif, avec un seuil d’exonération d’environ 19 500 € (réforme en cours, à vérifier).
• Les résidents paient en plus le GESY à 2,65 % ; les résidents domiciliés paient aussi la SDC, 3 % sur 75 % du loyer brut.
• Hébergement de courte durée : TVA à 9 %, enregistrement obligatoire à partir de 15 600 € de chiffre d’affaires annuel.
• Gardez les justificatifs, conservez les relevés mensuels, associez un conseiller fiscal à Chypre.

Si vous possédez un appartement ou une villa à Paphos et souhaitez que la location et les comptes tournent proprement pendant que vous êtes ailleurs, écrivez-nous via notre formulaire de demande. Nous regardons votre bien et nous vous disons honnêtement ce que nous pouvons faire pour lui. Les questions fiscales, vous les réglez avec votre conseiller ; les chiffres pour cela, c’est nous qui les fournissons. D’autres articles vous attendent sur la page du blog.